השגה על ארנונה: שטח, סיווג או נכס ריק, ומתי שווה מודד

השגה על ארנונה: שטח, סיווג או נכס ריק. איך מגישים, עד מתי, ומתי שווה מודד

חושבים שהעירייה מחייבת אתכם על שטח גדול מדי, על סיווג לא נכון, או על נכס שאתם כבר לא מחזיקים בו? הכלי שהחוק נותן הוא השגה למנהל הארנונה ברשות, ויש לכם 90 ימים מיום קבלת הודעת התשלום להגיש אותה (סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976). מנהל הארנונה צריך לענות תוך 60 יום. לא ענה ולא קיבל הארכה מוועדת הערר? רואים את ההשגה כאילו התקבלה (סעיף 4). על התשובה אפשר לערור לוועדת ערר תוך 30 יום (סעיף 6(א)).

במדריך: אילו טענות אפשר להעלות בהשגה ואילו לא, איך מגישים צעד אחרי צעד, טבלת המועדים, חישוב שמראה מתי מודד מוסמך מחזיר את עלותו, ומה עושים עם נכס ריק, שזו בכלל בקשה להנחה ולא השגה. בסוף יש נוסח השגה שאפשר להעתיק. זו לא עצה משפטית.

על מה אפשר להשיג

סעיף 3(א) לחוק מונה את הטענות שמותר להעלות בהשגה. שלוש מהן נוגעות לכל משק בית:

- הנכס לא נמצא באזור שנקבע בהודעת התשלום (סעיף 3(א)(1)). התעריף משתנה לפי אזור, ולכן טעות באזור היא טעות בסכום.

- נפלה טעות בסוג הנכס, בגודל שלו או בשימוש בו (סעיף 3(א)(2)). כאן נכנסות שתי הטענות הנפוצות: "מחייבים אותי על יותר מטרים מהדירה" ו"סיווגו את הנכס כעסק אבל הוא דירה".

- אתם לא המחזיקים בנכס (סעיף 3(א)(3)), למשל כי עזבתם את הדירה או שהיא הושכרה לאחר.

הסעיף כולל גם טענה רביעית, שנוגעת לנכס של עסק ולבעל שליטה בו (סעיף 3(א)(4)).

מה לא נדון בהשגה: טענה שהמועצה הטילה את הארנונה או קבעה את התעריף שלא כחוק. סעיף 3(ב) קובע שמנהל הארנונה וועדת הערר לא מוסמכים להכריע בה, מלבד הטענות שבפסקאות (1) עד (3). כלומר "התעריף בעיר שלי גבוה מדי" אינו טענה להשגה. "חייבו אותי לפי תעריף של אזור אחר" הוא כן.

ופרט חשוב למי שעזב נכס: אם פספסתם את מועד ההשגה בטענה שאינכם המחזיקים, סעיף 3(ג) מאפשר להעלות את הטענה בהליך משפטי, ברשות בית המשפט.

שטח: לפני שמודדים, קראו איך הרשות מגדירה שטח

הפער בין "המטרים בחוזה" לבין "המטרים בחשבון" לא תמיד טעות. כל רשות מגדירה בצו הארנונה שלה מה נכלל בשטח הדירה, וההגדרה רחבה בדרך כלל מהשטח שנמכר לכם. לדוגמה, בצו הארנונה של נס ציונה לשנת 2026 שטח דירה כולל את חדרי המגורים והשירות, מרפסות סגורות ומקורות, קירות פנימיים וחיצוניים, מקלטים וכל שטח מקורה אחר שצמוד לדירה, ומרפסת שמש לא מקורה נכללת ב-25% משטחה.

לכן הצעד הראשון הוא לא מודד, אלא צו הארנונה של הרשות שלכם: מוצאים את פרק ההגדרות, מחשבים לפיו את השטח מתוך תוכנית הדירה, ומשווים לשטח שבהודעת התשלום. רק אם נשאר פער, יש על מה להשיג.

איך מגישים השגה, צעד אחרי צעד

השגה היא מכתב מנומק למנהל הארנונה. החוק לא קובע לה טופס, ולחלק מהרשויות יש טופס או מערכת מקוונת משלהן. כך עושים את זה:

מצאו את תאריך קבלת הודעת התשלום וספרו 90 ימים. לפי סעיף 7א, הרשות חייבת לפרט בהודעת התשלום את הזכויות והמועדים להשגה ולערר, אז בדקו גם מה כתוב בהודעה שלכם.
בחרו את הטענה: אזור, סוג הנכס, גודל, שימוש, או שאינכם המחזיקים.
אספו ראיות לפי הטענה: לשטח, תוכנית הדירה וחישוב לפי ההגדרה שבצו; לסיווג או לשימוש, תמונות ומסמכים שמראים איך הנכס משמש בפועל; למי שעזב, חוזה מכירה או שכירות והודעה בכתב לעירייה על סיום ההחזקה, כמו שסעיף 325 לפקודת העיריות דורש.
כתבו את ההשגה: שם, מספר חשבון הארנונה, כתובת הנכס, תאריך הודעת התשלום, הטענה והנימוקים, ומה אתם מבקשים לתקן.
שלחו בדרך שמשאירה הוכחה ותאריך: דואר רשום, מייל עם אישור קבלה, או המערכת המקוונת של הרשות, ושמרו העתק.
רשמו ביומן 60 יום מיום שההשגה התקבלה. זה המועד שבו מנהל הארנונה צריך לענות (סעיף 4).

מתי מודד מוסמך מחזיר את עלותו

מחירון מידרג מציין שמדידת דירה לארנונה בידי מודד מוסמך עולה 1,500 עד 2,000 ₪ לדירה סטנדרטית של ארבעה או חמישה חדרים, ו-3,000 עד 4,000 ₪ לבית פרטי או לפנטהאוז. בדף אין תאריך עדכון, אז בקשו הצעת מחיר לפני שמחליטים.

החישוב פשוט: פער המטרים כפול התעריף למ"ר לשנה נותן את החיסכון השנתי. עלות המודד חלקי החיסכון השנתי נותנת את מספר השנים עד שהמדידה מחזירה את עצמה.

דוגמה, לפי התעריף למגורים באזור א' בצו הארנונה של נס ציונה לשנת 2026, 62.90 ₪ למ"ר לשנה:

- פער של 8 מ"ר: 8 כפול 62.90 הם 503.20 ₪ בשנה. מודד ב-1,500 ₪ מחזיר את עצמו בכשלוש שנים, וב-2,000 ₪ בכארבע שנים.

- פער של 15 מ"ר: 15 כפול 62.90 הם 943.50 ₪ בשנה. אותו מודד מחזיר את עצמו בפחות משנתיים עד מעט יותר משנתיים.

התעריף שלכם שונה: הוא תלוי ברשות, באזור ובסוג הנכס, ומופיע בצו הארנונה של הרשות. החישוב מניח שהשטח מתוקן מכאן והלאה. החזר על שנים קודמות לא מובטח ולא נכלל כאן.

אז מתי למדוד לבד? כשהפער קטן, או כשהוא נובע מהגדרת השטח בצו ולא ממדידה שגויה, מדידה שלכם עם תוכנית הדירה מספיקה כדי להגיש השגה. כשהפער גדול והרשות מסתמכת על מדידה משלה, מסמך חתום של מודד מוסמך הוא ראיה מסודרת. וזכרו: אם תגיעו לערר, הוועדה רשאית להכריע על יסוד החומר שבכתב בלבד (תקנה 9(א) לתקנות סדרי הדין בוועדת ערר), כך שמה שתצרפו כבר בהשגה הוא הבסיס לכל ההמשך.

מחירון מודד מוסמך באתר מידרג

נכס ריק או הרוס: זו בקשה להנחה, לא השגה

"הדירה עומדת ריקה" אינה אחת הטענות שבסעיף 3(א). יש לכך שני מסלולים אחרים:

- בניין ריק שאין משתמשים בו: תקנה 13 לתקנות ההנחה מארנונה מאפשרת למועצה לקבוע הנחה של עד 100% לתקופה מצטברת של עד 6 חודשים, עד 66.66% מהחודש ה-7 עד ה-12, ועד 50% מהחודש ה-13 עד ה-36. המילה היא "רשאית", כלומר ההנחה קיימת רק ברשות שהחליטה לתת אותה, ובשיעור שהיא קבעה. תקופה ריקה של פחות מ-30 ימים ברציפות לא נספרת, את הראיות לכך שהנכס ריק מגישים לפי הוראות המועצה, ולפני שחוזרים להשתמש בנכס צריך להודיע לרשות 7 ימים מראש.

- בניין שנהרס או שניזוק כך שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו: לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, המחזיק מוסר לעירייה הודעה בכתב, ומיום מסירתה אינו חייב בארנונה נוספת בשלוש השנים הבאות. אחריהן חל תשלום מזערי לחמש שנים. ההודעה לא מוחקת חוב שהגיע לפני מסירתה.

בשני המקרים, בקשו בכתב, צרפו ראיות ותמונות, ושמרו את אישור המסירה.

מה קורה אחרי ההשגה: ערר וערעור

קיבלתם תשובה ואתם רואים את עצמכם מקופחים? אפשר לערור לוועדת ערר תוך 30 יום מיום שנמסרה לכם התשובה (סעיף 6(א)). הוועדה מורכבת משלושה חברים שמינתה מועצת הרשות (סעיף 5).

מה צריך להיות בכתב הערר, לפי תקנה 2 לתקנות סדרי הדין בוועדת ערר: שמכם, משלח ידכם, מענכם והמען להמצאת מסמכים; פרטי הנכס; התאריך שבו נמסרה לכם תשובת מנהל הארנונה; הנימוקים; והאם אתם מבקשים להופיע לפני הוועדה. את כתב הערר מוסרים לוועדה או שולחים אליה בדואר רשום, בארבעה עותקים (תקנה 3), וחותמים עליו (תקנה 4). מנהל הארנונה מגיש תשובה מנומקת תוך 30 יום מהיום שקיבל עותק (תקנה 6). אם אף צד לא ביקש בכתב להופיע, הוועדה רשאית להחליט על יסוד החומר שבכתב (תקנה 9(א)).

על החלטת ועדת הערר אפשר לערער לבית משפט לעניינים מינהליים (סעיף 6(ב) לחוק, ופרט 7 בתוספת השנייה לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים). החוק עצמו לא קובע מועד לערעור, ולכן חלה תקנה 23(ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים: 60 ימים, שנספרים מיום מתן ההחלטה אם ניתנה בפניכם, או מיום שהומצאה לכם (תקנה 39). בשלב הזה כבר כדאי להתייעץ עם עורך דין.

נוסח מוכן: השגה על חיוב ארנונה

העתיקו, מלאו את מה שבסוגריים, השאירו רק את הטענה שמתאימה לכם ושלחו למנהל הארנונה. אם לרשות יש טופס השגה משלה, מלאו גם אותו וצרפו את המכתב. הנוסח כללי ואינו עצה משפטית.

לכבוד: מנהל הארנונה, [שם העירייה או המועצה]

[כתובת או מייל]

הנדון: השגה על הודעת תשלום ארנונה, חשבון מספר [מספר], נכס ב-[כתובת]

1. אני, [שם מלא], מגיש/ה השגה לפי סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, על הודעת התשלום שקיבלתי ב-[תאריך].

2. הטענה [השאירו את המתאימה]:

גודל הנכס: בהודעה רשום שטח של [מספר] מ"ר. לפי הגדרת השטח בצו הארנונה של הרשות ולפי [תוכנית הדירה / מדידה של מודד מוסמך מ-תאריך], השטח הוא [מספר] מ"ר.

סוג הנכס או השימוש בו: הנכס מסווג כ-[סיווג], אך הוא משמש בפועל ל-[שימוש].

אזור: הנכס חויב לפי אזור [אזור], אך הוא נמצא באזור [אזור].

אינני המחזיק/ה: מיום [תאריך] אינני מחזיק/ה בנכס, ומסרתי לעירייה הודעה על כך ב-[תאריך].

3. אבקש לתקן את החיוב בהתאם, ולעדכן את חשבון הארנונה.

4. מצורפים: [הודעת התשלום, תוכנית הדירה או דוח המדידה, תמונות, חוזה, ההודעה לעירייה].

5. אבקש תשובה בכתב תוך 60 יום, כקבוע בסעיף 4 לחוק. אפשר לפנות אליי ב-[טלפון] או ב-[מייל].

בכבוד רב,

[שם מלא], [חתימה], [תאריך]

מקורות

כל המקורות נבדקו ב-25.10.2026. נוסחי החקיקה נקראו בוויקיטקסט, שמביא את הנוסח המשולב עם הפניות לרשומות. זו לא עצה משפטית: לפני החלטה בעניין שלכם, בדקו את הנוסח המחייב והתייעצו עם עורך דין.

המועדים בהשגה, בערר ובערעור על ארנונה

לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תקנות סדרי הדין בוועדת ערר ותקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), בנוסח שנקרא ב-25.10.2026.
שלב	למי	המועד	המקור
השגה	מנהל הארנונה ברשות	90 ימים מיום קבלת הודעת התשלום	סעיף 3(א) לחוק
תשובה להשגה	מנהל הארנונה עונה לכם	60 יום מיום קבלת ההשגה. בלי תשובה, רואים זאת כאילו ההשגה התקבלה, אלא אם ועדת הערר האריכה את המועד בעד 30 יום	סעיף 4 לחוק
ערר	ועדת הערר של הרשות	30 יום מיום שנמסרה לכם התשובה	סעיף 6(א) לחוק
תשובת מנהל הארנונה לערר	מנהל הארנונה עונה לוועדה	30 יום מהיום שקיבל עותק של כתב הערר	תקנה 6 לתקנות סדרי הדין בוועדת ערר
ערעור מינהלי	בית משפט לעניינים מינהליים	החוק לא קובע מועד, ולכן חלים 60 ימים, שנספרים מיום מתן ההחלטה או מיום שהומצאה לכם	סעיף 6(ב) לחוק, תקנות 23(ב) ו-39 לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים

לפני שמגישים השגה על ארנונה

ספרו 90 ימים מיום קבלת הודעת התשלום
בחרו טענה מסעיף 3(א): אזור, סוג, גודל, שימוש, או שאינכם המחזיקים
קראו את הגדרת השטח בצו הארנונה של הרשות לפני שמזמינים מודד
חשבו: פער מ"ר כפול התעריף לשנה, מול עלות המודד
שלחו בדרך שמשאירה הוכחה ושמרו העתק
רשמו ביומן 60 יום לתשובה, ו-30 יום לערר מיום שקיבלתם אותה

שאלות נפוצות

מה זה השגה על ארנונה ועד מתי מגישים אותה?

השגה היא בקשה מנומקת למנהל הארנונה ברשות לתקן חיוב ארנונה. מגישים אותה תוך 90 ימים מיום קבלת הודעת התשלום, על אחת הטענות שבסעיף 3(א) לחוק: אזור, סוג הנכס, גודלו, השימוש בו, או שאינכם המחזיקים בנכס.

העירייה מחייבת על שטח גדול מהדירה. מה עושים?

קודם קראו בצו הארנונה של הרשות איך היא מגדירה שטח דירה. לרוב ההגדרה כוללת קירות, מרפסות סגורות ושטחים מקורים, ולכן היא גדולה מהשטח שבחוזה. אם גם לפי ההגדרה נשאר פער, הגישו השגה בטענת טעות בגודל הנכס (סעיף 3(א)(2)), עם תוכנית הדירה או מדידה.

כדאי מודד פרטי או למדוד לבד?

חשבו פער המטרים כפול התעריף למ"ר לשנה, ובדקו בכמה שנים החיסכון מכסה את המודד. לפי מחירון מידרג, מדידת דירה של ארבעה או חמישה חדרים עולה 1,500 עד 2,000 ₪. בפער של 8 מ"ר ותעריף של 62.90 ₪, למשל, החיסכון הוא 503.20 ₪ בשנה, ומודד מחזיר את עצמו בשלוש עד ארבע שנים. בפער קטן אפשר להתחיל במדידה שלכם.

כמה עולה מודד לארנונה?

לפי מחירון מידרג: 1,500 עד 2,000 ₪ לדירה סטנדרטית של ארבעה או חמישה חדרים, ו-3,000 עד 4,000 ₪ לבית פרטי או לפנטהאוז. בדף אין תאריך עדכון, ולכן כדאי לבקש הצעת מחיר.

מנהל הארנונה לא ענה להשגה. מה קורה?

לפי סעיף 4 לחוק, מנהל הארנונה צריך לענות תוך 60 יום מיום קבלת ההשגה. אם לא ענה, רואים זאת כאילו החליט לקבל את ההשגה, אלא אם ועדת הערר האריכה לו את המועד, מטעמים מיוחדים, בעד 30 יום.

עזבתי את הדירה ועדיין מחייבים אותי בארנונה. מה עושים?

מסרו לעירייה הודעה בכתב שחדלתם להחזיק בנכס. לפי סעיף 325 לפקודת העיריות, אחרי מסירת ההודעה אינכם חייבים בארנונה נוספת, אבל החוב שלפניה נשאר. על חיוב שהגיע אחרי שעזבתם אפשר להשיג בטענה שאינכם המחזיקים (סעיף 3(א)(3)).

מקורות משפטיים

מדריכים קשורים

מחשבון הנחה בארנונה

הוסיפו את בירוקליק כמקור מועדף בגוגל - המאמרים שלנו יסומנו אצלכם בתשובות ה-AI של גוגל ויופיעו יותר ב"סיפורים מובילים".